Les bases à connaître, son calcul, ses exonérations et abattements

Historique :

C’est avec la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, qu’est institué « l’impôt annuel sur les actifs immobilier » plus communément connu sous l’appellation « Impôt sur la fortune Immobilière » (I.F.I.). Cette mesure du programme d'Emmanuel Macron entre en vigueur le 1^er janvier 2018 et vient remplacer l’ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (L’I.S.F.).

L’Objectif du remplacement de l’ISF par l’IFI :

La différence majeure entre les 2 impôts est l’assiette d’imposition. L’assiette fiscale de l’impôt de solidarité sur la fortune prenait en compte l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier des assujettis, alors que l’IFI ne prend en compte que le volet Immobilier.

L’objectif de cette réforme était donc de favoriser l’investissement dans le capital des entreprises (« l’économie productive ») en délaissant la Pierre. Même s’il est difficile de mesurer les résultats par rapport à cet objectif, il a été constaté en 2018 une inversion du solde des départs et des retours des contribuables de l’ISF/IFI en France.

Qui sont les assujettis à l’IFI :

En 2024, les foyer assujettis à L’impôt sur la Fortune Immobilière sont ceux dont la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 €. Ce Seuil n’a pas évolué depuis 2018.

Seules les personnes physiques sont soumis à l’IFI. Les sociétés ne sont donc pas directement concernées. 

A titre d’information, en 2022, seuls 164 000 foyers Français étaient concernés par cet impôt pour 40,7 millions de foyers fiscaux au total et 18,2 millions de foyers taxables. Soit 0,4 % des foyers français et 0,9 % des foyers taxables.   

Le patrimoine immobilier à déclarer : (Source officielle Légifrance)

• Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
• Bâtiments classés monument historique
• Biens immobiliers en cours de construction au 1^er janvier 2024
• Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières (S.C.I., S.C.P.I., O.P.C.I.)
• Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)
• Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers

A noter que : L'immobilier affecté à « l'activité opérationnelle » d'une société est exclu de l'assiette Base de calcul de l'IFI.

Il faut préciser également que le patrimoine à déclarer diffère selon le lieu de résidence :

• les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, devront déclarer leurs biens et droits immobiliers situés en France ou hors de France
• les personnes physiques n'ayant pas leur domicile fiscal en France, devront déclarer  leurs biens et droits immobiliers, détenus directement et indirectement, situés en France uniquement.

Les non-résidents et sous réserve des conventions internationales, sont donc imposables à l'IFI dans le cas où ils détiennent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros, situé en France. 

Comment estimer la valeur de votre patrimoine Immobilier :

Chaque année vous devez estimer ou faire estimer la valeur de chacun de vos biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. C’est la valeur vénale réelle au 1^er janvier de l’année d’imposition qui sera déclarée et prise en compte pour estimer votre patrimoine. 

Pour éviter tout litige avec l’administration fiscale pour pouvez nous demander de réaliser une expertise en valeur vénale d’un ou plusieurs biens immobiliers composant votre patrimoine. Une fois réalisées ces expertises peuvent être actualisées rapidement chaque année à moindre frais.

Les abattements et les exonérations à prendre en compte pour le calcul de l’assiette d’imposition :

• L’abattement de 30 % sur sa résidence principale :
  Cet abattement est calculé sur sa valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition. Attention, ce bien ne doit pas être détenu par une S.C.I. de gestion. A noter également qu’une seule résidence principale ne peut être pris en compte pour bénéficier de cet abattement (par exemple dans le cadre d’une imposition commune à l’I.F.I. pour un couple disposant de 2 résidences principales).
  Les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement.

• Les biens immobiliers nécessaires à l'exercice de votre profession individuelle principale :
  Vous exercez votre activité principale sous forme individuelle (libérale, industrielle, commerciale, agricole ou artisanale) ; les immeubles nécessaires à cette activité (lucrative et professionnel, effective, habituelle et constante) bénéficient d’une exonération totale.
  Les biens entrants dans ce cadre mais détenu par une société (ex : S.C.I.) entre également dans le champs d’application de cette exonération (uniquement ceux affectés à l’activité professionnel comme décrit ci-dessus.
  
  Cet exonération peut également s’appliquer dans le cadre d’une activité sous forme de société (SARL, SAS…) mais sous certaines conditions. (Voir code général des Impôts)

• Les bois et forêts ou les parts de groupements forestiers
  qui sont susceptibles d’être qualifiés d’actifs professionnels par leur propriétaire sont intégralement exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
  Dans le cas contraire, ces biens peuvent bénéficier de l’exonération partielle prévue au 2° du 2 et au 3° du 1 de l’article 793 du code général des impôts (CGI) en matière de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) et étendue à l’IFI par l’article 976 du CGI.

• Les biens ruraux loués par bail à long terme
  et les parts de Groupements Fonciers Agricoles non exploitants sont, sous certaines conditions, exonérés partiellement d’IFI. Pour plus d’informations : Impots.gouv.fr

• Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel 

  • Avec des restrictions importantes à prendre en considération :

    • L’activité doit générer un minimum de 23 000 € de recettes annuelles et doit être bénéficiaire,
    • Les bénéfices doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal

Calcul de la valeur nette du patrimoine :

Comme indiqué précédemment L’IFI se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1^er janvier de l'année d'imposition. Ce patrimoine net taxable est la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers, auquel on soustrait les dettes déductibles. Mais qu’entend-on exactement par « dette déductibles » ?

• La taxe foncière de l’année n-1
• Le capital restant dû au 1^er janvier de l'année d'imposition dans le cas d’un prêt en cours
• Les intérêts échus et non payés au 1^er janvier
• Les intérêts courus au 1^er janvier.
• Les frais d'acquisition effectivement supportés par le redevable
• Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire
• Les dettes afférentes à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement sont admises en déduction
• Les droits de mutation à titre gratuit afférents à des actifs imposables à l'IFI et l'impôt sur la fortune immobilière

Attention : Pour être déductibles ces dettes doivent remplir les 3 conditions suivantes :

• Les dettes doivent exister et être certaines au 1^er janvier de l'année d'imposition ;
• Les dettes doivent être à la charge d'un membre du foyer fiscal IFI ;
• Les dettes doivent concerner des actifs imposables.

Le patrimoine net taxable à L’impôt sur la fortune Immobilière se résume donc à :

    Sommes des valeurs vénales de chacun des biens (déduction faite des abattements et exonérations diverses)

-  Ensemble des dettes concernant les biens taxables

-----------------------------------------------------------------

=     Patrimoine net taxable. 

Quel taux d’imposition pour l’impôt sur la fortune Immobilière :

Une fois le net taxable évalué et si celui-ci est supérieur à 1,3 Million d’euros, vous êtes imposables à l’impot (IFI).

L’IFI est calculé selon un barème progressif (article 977 du code général des impôts) :

A noter : dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 €.

Pour simplifier les calculs, si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI.

Le montant de la décote se calcule en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine.

La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple :

Patrimoine net taxable au 1^er janvier 2024 : 1 350 000 €

Ifi brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €

Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 €

Montant IFI = 2 850 € – 625 € = 2 225 €

Quelques exemples de calcul :

Les réductions pour dons à des organismes d’intérêt général

Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un Etat Européen : établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou supérieur consulaire ou d’enseignement artis­tique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif, des fondations reconnues d’utilité publique, de structures d’insertion par l’activité économique régies par le code du travail (asso­ciations intermédiaires, entreprises d’insertion…), des fondations universitaires, des fondations partenariales, de l’Agence nationale de la recherche, des groupements d'employeurs pour l'insertion et la qualification (GEIQ), d’associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises (association pour le droit à l’initiative économique (ADIE), du Réseau Entreprendre et de France Initiative).

Cette réduction s’applique aux versements réali­sés de la date limite de dépôt de votre déclara­tion de revenus 2022 à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2023.

A noter : non cumul avec les réductions d'impôt sur le revenu.

Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu et à l'IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l'IFI est néanmoins possible.

Conclusion :

La valorisation de chaque bien immobilier composant votre patrimoine est la première étape nécessaire pour aborder correctement la problématique de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Notre Cabinet d’Expertise en Valeur Vénale est là pour vous aider dans cette tâche. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire (lien) ou par téléphone au 06 61 17 58 30.

Sources :

• Légifrance
• Impots.gouv
• Cour des comptes
• Les Echos